中國日報4月29日電 4月26日，第六屆產權保護大會社區治理分論壇在京順利落幕。本次論壇以"《物業管理條例》修改背景下的物業管理思考與建議"為核心主題，匯聚法學界專家、行業協會代表、物業企業從業者及法律實務工作者，圍繞物業治理法治化建設中的重點、難點問題展開深度研討，為推動物業管理行業高質量發展、完善社區治理體系建言獻策。
據悉，本次分論壇由北京市物權法學研究會、北京物業管理行業協會、中國農業大學人文與發展學院聯合主辦，北京市盛廷律師事務所承辦，由北京市物權法學研究會副秘書長、北京市盛廷律師事務所社區治理與物業管理法律服務團隊負責人王兵律師主持。北京大學法學院樓建波教授、北京物業管理行業協會法律專業委員會主任、北京物業管理行業協會副秘書長王帥、中央民族大學法學院劉閱春副教授、中國人民大學公共管理學院陳幽泓副教授等業內權威人士，以及物業企業代表、律師、媒體記者等30余人出席論壇，共話行業發展未來。
論壇現場，樓建波教授、王帥副主任、劉閱春副教授、陳幽泓副教授四位嘉賓圍繞四大核心議題依次分享觀點，結合理論研究與實務經驗，為《物業管理條例》修訂及物業治理實踐提供思路。
在"物業費收繳的幾點思考"議題中，北京大學法學院樓建波教授指出，物業費糾紛是當前物業治理中的核心矛盾，業主常以拒交物業費表達訴求，導致相關案件在法院受理的物業糾紛中占比極高。他明確，物業費請求權屬于合同之債，系定期重復給付債務，原則上受訴訟時效約束，這與專項維修基金存在本質區別。針對司法實踐中常見的"業主減價權"判決，樓建波教授提出質疑，認為物業服務不到位時，業主應主張違約損害賠償，而非變更合同約定的收費標準，否則易引發公平性爭議。同時，他強調民法典明確禁止物業企業以停水、停電、停暖等方式催交物業費，建議企業探索合法合理的私力救濟手段，并重視催告程序在糾紛化解中的前置作用。
聚焦《物業管理條例》修訂過程中的立法協調性問題，北京物業管理行業協會法律專業委員會主任王帥，以"法律沖突的協同化解與體系統籌"為主題展開深度解讀。
結合行業實務，他從三大維度提出條例修訂建議：一是梳理與民法典等上位法規定不一致的內容，做好條款修訂、補充和細化；二是解決與《建設工程質量管理條例》等同位法不協調的問題，做好與其他相關行政法規的銜接；三是關注對地方物業管理條例等下位法統籌不足的問題，加強條例作為頂層框架性立法的指引作用。
同時，王帥主任強調兩項關鍵觀點：其一，全國人大常委會法工委之前已明確認定，將業主欠繳物業費與共同管理權限制掛鉤的做法缺乏合法性、存在明顯不當；其二，不宜通過法規強制規定空置房物業費進行打折，相關收費規則應回歸市場邏輯，以合同約定為核心依據。
目前，條例正在緊鑼密鼓地修訂過程中。建議立法部門以行政法規為引領，著力構建系統完備、有機統一的物業管理法律體系，避免出現"法出多門、相互沖突"的問題，促進各方主體形成清晰統一的行為預期。
中央民族大學法學院劉閱春副教授則圍繞"物業服務中的突出問題與法律應對"，重點剖析了人防工程車位的權屬與收益爭議。她表示，人防工程"戰時防空"的公共屬性與"平時利用"的小區配套屬性，導致其所有權歸屬不明，現行《人民防空法》"誰投資、誰受益"的規定與《民法典》物權編相關條款存在銜接空白。劉閱春副教授從權屬歸屬國家、開發商、業主等不同維度展開分析，提出若人防車位收益歸業主共有，物業公司或開發商無權單方面漲價，收益在扣除合理管理成本后應歸全體業主所有，這一觀點為解決實踐中普遍存在的人防車位收益糾紛提供了重要參考。當前司法界對人防車位權屬的裁判觀點雖不統一，但主流做法傾向于回避權屬爭議，僅認定投資者的使用收益權。
中國人民大學公共管理學院陳幽泓副教授，以"業主組織建設中的相關問題與思考"進行了書面報告。她指出，現行法律對業主組織（業委會）"可以設立"的規定存在制度性缺失，導致其成立率低、運行不穩定，且法律主體地位不明確，難以承載相應權利義務。同時，小區規模與治理結構不適配、決策機制簡化、管理運營保障不足等問題，也制約著業主組織作用的發揮。為此，陳幽泓副教授提出六大立法建議，包括將業主組織設立納入房地產開發強制環節、賦予其"非法人組織"或"特別法人"地位、建立分層治理結構、實行分型決策、厘清行政機關與業主自治組織的權力邊界，以及引入分期改選、履職保險等制度，破解業主組織建設難題。
互動交流環節，與會嘉賓圍繞實務中的熱點難點問題展開熱烈探討。北京市律協社會治理與調解法律專業委員會主任戈和平律師分享了北京地區物業費訴訟時效的司法實踐，指出當地法院多將物業費視為連續債務，不嚴格適用時效規定，并建議條例修訂關注物業費動態調價機制，認為當前調價需業主共同決定的機制難以實現，已成為行業發展的最大瓶頸。王佳紅律師結合代理案例，分享了物管會訴訟主體資格、人防車位收益分配等實務經驗，其中一則業委會更換物業后，新物業成功申領《人防工程平時使用許可證》并追回部分收益的案例，為同類糾紛處理提供了實踐參考。此外，劉東陽律師就前期物業服務合同物業費標準過高的問題提出疑問，引發嘉賓熱議。
針對現場提問，王帥回應稱，北京地區前期物業費采用市場調節價，通過強制公開招標和第三方價格評估保障質價相符，關鍵在于兩項機制的落地執行；王兵律師補充指出，國務院條例規定前期物業必須招標，但北京部分項目存在未執行情況，學者觀點認為此舉可能因違反效力性強制規定導致合同無效，給司法實踐帶來挑戰。
論壇最后，主持人王兵對本次會議進行總結。他表示，物業管理事關民生福祉，涉及法學、公共管理、經濟學等多學科交叉，需要理論界與實務界持續深度對話。本次論壇討論熱烈、觀點碰撞充分，圍繞物業費收繳、條例修訂、人防設施、業主組織建設等核心議題形成了諸多有價值的觀點，為《物業管理條例》修訂提供了有益參考，也為破解物業治理難題、推動社區治理現代化注入了新動力。同時，他強調，本次論壇所有發言均為專家個人觀點，不代表任何官方立場。
此次分論壇的成功舉辦，搭建了理論與實務溝通的橋梁，進一步凝聚了行業共識，對推動物業管理行業法治化、規范化發展，完善社區治理體系具有重要的現實意義。
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